Fonds de prévoyance et carnet d'entretien pour petites copropriétés
Une copropriété de quelques unités a les mêmes obligations légales qu'une tour, mais pas les mêmes besoins. Nous adaptons l'étude et le carnet à la taille de votre immeuble, sans alourdir inutilement la démarche.
- Ingénieur membre de l'OIQ
- Approche proportionnée
- Adapté aux plex et petits immeubles
Les petites copropriétés sont-elles exemptées?
Non. Tous les syndicats de copropriété divise doivent avoir un carnet d'entretien et une étude du fonds de prévoyance, y compris un duplex détenu en copropriété. Le Règlement prévoit toutefois un allègement pour certaines copropriétés : la révision du carnet d'entretien peut se faire aux 10 ans plutôt qu'aux 5 ans.
Conditions pour la révision aux 10 ans
Il suffit que la copropriété remplisse au moins une des conditions suivantes :
- l'immeuble compte 8 parties privatives ou moins, sans compter les stationnements, les rangements et les autres parties privatives accessoires;
- les parties communes ne se trouvent pas dans un bâtiment (par exemple un terrain ou une piscine extérieure);
- l'immeuble compte au plus 3 étages entièrement hors sol.
Attention : l'allègement vise la révision du carnet d'entretien. L'étude du fonds de prévoyance, elle, doit toujours être obtenue tous les 5 ans, et le carnet doit être mis à jour par le conseil d'administration au moins une fois par année.
Obligations selon le type de copropriété
| Obligation | Petite copropriété admissible | Autres copropriétés |
|---|---|---|
| Établir un carnet d'entretien | Oui | Oui |
| Mise à jour du carnet par le CA | Au moins 1 fois par année | Au moins 1 fois par année |
| Révision du carnet par un professionnel | Au moins tous les 10 ans | Au moins tous les 5 ans |
| Étude du fonds de prévoyance | Tous les 5 ans | Tous les 5 ans |
| Visite de l'immeuble lors de l'établissement ou de la révision du carnet | Oui | Oui |
Les enjeux propres aux petits immeubles
Dans un plex de trois ou six unités, chaque copropriétaire porte une grosse part du coût d'un remplacement. Une toiture, un escalier extérieur ou un mur de maçonnerie à refaire peut représenter plusieurs milliers de dollars par unité. Sans fonds suffisant, la cotisation spéciale devient inévitable.
Composantes typiques
Toiture plate et membrane, maçonnerie, balcons et escaliers extérieurs, fenêtres, fondations et drainage.
Gestion bénévole
Souvent sans gestionnaire. Le carnet devient l'outil qui permet au CA de savoir quoi surveiller chaque année.
Revente
L'attestation remise à l'acheteur doit indiquer le solde du fonds et la recommandation de l'étude. Un fonds en règle rassure les acheteurs et les prêteurs.
Questions fréquentes
Nous sommes un duplex en copropriété. Devons-nous vraiment avoir une étude?
Oui. Le Règlement s'applique à tous les syndicats de copropriété divise, peu importe le nombre d'unités. Le conseil d'administration et l'assemblée ne peuvent décider de s'y soustraire.
Les stationnements comptent-ils dans les 8 parties privatives?
Non. Les espaces de stationnement, de rangement et les autres parties privatives accessoires ne sont pas comptés. Une copropriété de 10 parties privatives, dont 4 stationnements, en compte donc 6 aux fins de ce calcul.
Pouvons-nous faire le carnet d'entretien nous-mêmes?
Le conseil d'administration tient le carnet à jour chaque année, mais son établissement et sa révision doivent être faits par un membre d'un ordre professionnel habilité, sans lien avec la copropriété.
Quel est le délai pour nous conformer?
Les syndicats existants ont trois ans et un jour à compter de l'entrée en vigueur du Règlement, le 14 août 2025, pour obtenir leur carnet d'entretien et leur première étude.
Source réglementaire : Règlement établissant diverses règles en matière de copropriété divise (Décret 991-2025); articles 1070.2 et 1071 du Code civil du Québec.
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